«Օտարերկրյա ներդրումները շատ քիչ են Հայաստանի անշարժ գույքի ոլորտում». «Փաստ»

ECONOMICS 5 December, 2024 10:31

«Փաստ» օրաթերթը գրում է.

Հարցազրույց անշարժ գույքի ոլորտի փորձագետ Հովհաննես Բասենցյանի հետ:

-Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան կանգնած է լուրջ մարտահրավերների առջև։ Տարեվերջին Երևանում կդադարի գործել եկամտահարկի վերադարձի օրենքը։ Ի՞նչ փոփոխություններ կկրի շուկան 2025 թվականին։

- 2025 թվականն իրապես լի է լինելու մարտահրավերներով անշարժ գույքի շուկայի, հատկապես առաջնային շուկայի և դրանից ածանցվող ոլորտների համար, ինչպիսիք են՝ շինարարությունը, բանկային ոլորտը և այլ ուղղություններ։ Սակայն այս փոփոխությունները չեն բերի կտրուկ ցնցումների՝ հաշվի առնելով, որ շուկայի փոփոխությունները նոր չեն և սկսվել են դեռ 2023 թվականից, երբ եկամտահարկի մասին օրենքը փուլային դուրս էր գալիս Երևանի՝ առաջինից մինչև երրորդ գոտիներ։ Կուզեի նշել մի քանի հանգամանք ևս։ Առաջին հերթին՝ աշխուժությունն արդեն իսկ տեղափոխվում է երևանամերձ մարզեր և կառուցապատումն ընթանում է նույն տեմպերով, արդյունքում՝ Երևանի սահմաններն արհեստականորեն շարունակում են և մյուս տարի ևս կշարունակեն ընդլայնվել։ Երկրորդ հերթին՝ Երևանի առավել կենտրոնական հատվածներում կմեծանա որակական մրցակցությունը։ Նոր ու միջազգային ստանդարտներով կառուցվող պրեմիում գույքերի առաջարկը կմեծանա, դա կձևավորի ավելի նեղ և փոքր շուկա, որի օրինակները այսօր արդեն իսկ կան գործող շուկայում։ Եվ վերջապես՝ այն առաջարկները, որոնք չեն հասցրել սպառվել մինչև 2025 թվականը, կստիպեն կառուցապատողներին՝ հանդես գալ վճարման առավել մրցունակ և ճկուն տարբերակներով։ Եվ վերջին կարևոր հանգամանքն այն է, որ բանկերը ևս՝ իրենց ֆինանսավորմամբ, ներգրավված են կառուցապատման ոլորտում և հաջորդ տարի խիստ շահագրգռված են լինելու վաճառքներում։ Այս հանգամանքն էլ կարող է պատճառ դառնալ հիպոտեկի համար բանկային տոկոսադրույքների նվազելուն։ Աշխարհի ցանկացած երկրում, երբ իջնում են բանկային տոկոսադրույքները, անշարժ գույքի գները միայն բարձրանալու միտում են ունենում կամ մնում են նույնը։

- Շատ փորձագետներ պնդում են,որ անշարժ գույքի գինը՝ հատկապես նորակառույց շենքերում, արհեստականորեն բարձր է պահվում։ Ի՞նչ եք կարծում, կարելի՞ է, արդյոք, սպասել գների նվազում մոտ ապագայում։

- Համաձայն եմ, շատերն են խոսում հաջորդ տարվա հնարավոր գնանկման մասին, և կան նման կարծիքի հիմնավորումներ։ Սակայն հավասարապես կան փաստեր, որոնք հակառակ սցենարն էլ են կանխատեսում։ Փաստ առաջին. հաջորդ տարի առաջարկը նույնպես նվազելու է, կառուցապատողներն էլ նույն տեմպով չեն իրականացնի նախագծեր Երևանում։ Առաջնային շուկայից արդեն բնակարաններ ձեռք բերած գնորդները, ովքեր օգտվում են եկամտահարկից, տրամաբանական չէ, որ կվաճառեն իրենց բնակարանները, իսկ վաճառելու պարագայում հաստատ կփորձեն վաճառել շատ ավելի թանկ, քան ձեռք են բերել կառուցապատման ընթացքում։ Փաստ երկրորդ. կառուցապատման ինքնարժեքը վերջին ժամանակներում զգալի բարձրացել է, հատկապես նախագծման և շինթույլտվության վճարների վերջին բարձրացումից հետո կառուցապատողները իրականում շոշափելի տեղ չունեն գներ իջեցնելու։ Եվ վերջին փաստը. անշարժ գույքի գործարքների մեծ մասը, միևնույնն է, տեղի է ունենում երկրորդային շուկայում, որը կախված չէ եկամտահարկի մասին օրենքից, ուստի զգալի գնանկում ես չեմ կանխատեսում։ Այլ բան է, որ շատ տեղային կոնկրետ նախագծերում լինեն գնիջեցումներ, կամ, որ ավելի հավանական է, տրամադրեն վճարման ճկուն մեխանիզմներ՝ խուսափելու համար գների իջեցումից։ Շատ փորձագետներ տարեսկզբին նշում էին, որ տարեվերջին տեղի կունենա շուկայի անկում՝ պայմանավորված եկամտահարկի վերադարձի օրենքի դուրս գալու հետ, սակայն դա տեղի չունեցավ։ Գների հնարավոր անկման մասով կցանկանայի նշել, որ շատ ավելի հավանական է երկրորդային շուկայի մաշված բնակֆոնդի գույքերի գնանկում, քանի որ կառուցապատման աճի և նորակառույցների բնական թանկացման ֆոնին հին բնակֆոնդի շատ սեփականատերեր իրենց գույքը թանկ են հանել շուկա, նման գույքերը ինչ-որ պահից, պահանջարկ չունենալով պայմանավորված, գնանկում կունենան և իրենց շուկայական գնին կվերադառնան։

- Դուք աշխատում եք ռիելթորական ոլորտում և քաջատեղյակ եք շուկայի թե՛ առաջարկին, թե՛ պահանջարկին։ Որքանո՞վ են դրանք համապատասխանում միմյանց։ Ի՞նչ բնակարաններ են հիմնականում գնում մեր քաղաքացիները։

- Առաջարկ/պահանջարկ հարաբերակցությունը անշարժ գույքի ոլորտում օրգանիկ բալանսի վրա է։ Կառուցման փուլում առաջարկվող գրեթե բոլոր նախագծերը վաճառվում են։ Սակայն տարբեր են վաճառքների տեմպերը։ Դրանք պայմանավորված են թե՛ գնով, թե՛ մարքեթինգով, թե՛ այն հանգամանքով՝ ով է վաճառում, պրոֆեսիոնալիզմի ինչպիսի մակարդակ ունեն վաճառքի թիմերը, և ամենակարևորը՝ թե վաճառքից ինչ ֆինանսական հոսքեր են ակնկալում։ Շուկա դուրս եկող նախագծերի մեծ մասը վաճառվում է մինչև շինարարության ավարտը։ Ավելին, մեր քաղաքացիները մեծ մասամբ ձգտում են բնակարան գնել շինարարության հենց մեկնարկի ժամանակ, քանի որ մեկնարկի պահին տվյալ նախագծի գները ամենանվազն են, իսկ ավարտին դրանք բարձրանում են միջինը 20-25 %-ով։ Մեր քաղաքացիների ճաշակը և հնարավորությունները շատ տարբեր են, բայց մեր գնորդները շատ կրթված են, գիտեն՝ ինչ նպատակով են բնակարան գնում՝ ներդրում կատարելո՞ւ, թե՞ բնակվելու… Այնուամենայնիվ, կարևոր է նշել, որ քաղաքացիների մեծ մասը ձգտում է էկոնոմ դասի շենքերում բնակարան ձեռք բերել, կարծում եմ՝ դա շատ բնական է, քանի որ ավելի քիչ հնարավորություններ ունեն, և միայն փոքրամասնությունն է, որ կարող է իրեն թույլ տալ ունենալ պրեմիում դասի անշարժ գույք։

- Որքանո՞վ է անշարժ գույքի հայկական շուկան գրավիչ ներդրողների համար։ Կա՞ն, արդյոք, օտարերկրյա ներդրողներ։

- Պետք է ցավով փաստեմ, որ օտարերկրյա ներդրումները խիստ քիչ են Հայաստանի անշարժ գույքի ոլորտում, և սա մեր երկրի տնտեսության բաց կետերից է, որի վրա հարկավոր է աշխատել։ Չնայած կան նաև շատ օբյեկտիվ պատճառներ՝ պայմանավորված մեր պետության կայունության և ռիսկայնության հետ, բայց ամենակարևորը՝ այս պահին մենք չունենք օրենսդրական մեխանիզմներ, որոնցով կխթանենք օտարերկրյա ներդրումները։ Այս մասով ամենակարևոր օրենսդրական կարգավորումն այն է, որ որոշակի գումարից վերև ներդրում կատարելու և բնակարան գնելու դեպքում կարողանանք տալ մշտական բնակության իրավունք։ Օրինակ՝ մեր հարևան Վրաստանը 100 000 դոլար և ավելի արժողությամբ անշարժ գույք գնելու դեպքում օտարերկրյա քաղաքացիներին տալիս է մշտական բնակության իրավունք, որը էապես խթանում է օտարերկրյա գումարների հոսքն իրենց տնտեսություն։ Մենք, ցավոք, չունենալով նման գործիք, բաց թողեցինք Ռուսաստանի քաղաքացիների մի որոշ քանակություն մեր երկրում պահելու և մեր տնտեսության մեջ ներգրավելու հնարավորությունը։ Կարծում եմ՝ այս ուղղությամբ պիտի աշխատենք և մեծացնենք օտարերկրյա ներդրումների հնարավորությունները։ Պետության կողմից տրվող երաշխիքները, Սփյուռքում բարձր մակարդակով իրազեկում իրականացնելը, տուրիզմի խթանումը կնպաստեն անշարժ գույքի ոլորտի առավել զարգացմանը։

- Ի՞նչ խորհուրդ կտաք Հայաստանում տուն գնել ցանկացողներին։ Հատկապես ո՞ր գործոններին է պետք ուշադրություն դարձնել։

- Բնակարան ձեռք բերելիս կարևոր է հասկանալ՝ ի՞նչ նպատակ ենք հետապնդում, նպատակը բնակվելն ու կյանքի որակը բարելավե՞լն է, թե՞ ներդրում անելը… Հայաստանում անշարժ գույքի համար ներդրում անելը ամենակայուն և շահավետ տարբերակներից է։ Եթե բնակվելու համար գույք ձեռք բերելիս գործոնները շատ սուբյեկտիվ են, ապա ներդրումային գույք ընտրելիս՝ դրանք շատ ավելի ընդհանուր են։ Օրինակ՝ որքա՞ն լիկվիդային է գույքը (սովորաբար լիկվիդային են փոքր մակերեսով գույքերը), քաղաքի ո՞ր հատվածում է գտնվում, որքա՞ն շատ է գույքի երկարաժամկետ կապիտալիզացիայի պոտենցիալը, ո՞րն է նմանօրինակ գույքերի միջին ամսական վարձավճարի չափը… Եվ, իհարկե, հարկավոր է ուշադիր լինել նաև տվյալ նախագծի որակական տվյալներին։ Վերջում կցանկանայի ավելացնել, որ Հայաստանում կապիտալի պահպանման ամենակայուն և արդյունավետ ձևը անշարժ գույքի ոլորտում ներդրում կատարելն է, որով և՛ ինֆլ յացիայից ենք խուսափում, և՛ օգտվում գույքի արժևորումից, և՛ կարող ենք այն ծառայեցնել որպես եկամտի պասիվ աղբյուր։

ԱՐՍԵՆ ՍԱՀԱԿՅԱՆ

Մանրամասները՝ «Փաստ» օրաթերթի այսօրվա համարում