Անշարժ գույքի վարձակալությանը վերաբերող իրավական հարցեր. պարզաբանում է փաստաբանը․ «Փաստ»

«Փաստ» օրաթերթը գրում է

Փաստաբան Կարեն Աղաջանյանի հետ քննարկել ենք վարձակալությամբ տրվող բնակարաններին կամ տարածքներին վերաբերող մի շարք իրավական հարցեր:

«Ըստ օրենքի՝ գույքի սեփականատերը և վարձակալը պետք է կնքեն պայմանագիր, այն պետք է գրանցվի, միայն այդ դեպքում վարձակալության իրավունքը կհաստատվի: Տեսեք՝ գույքի առք ու վաճառքի դեպքում նոտարական կարգով կնքում ենք պայմանագիր, այն տանում ենք կադաստր, ստանում ենք պետական գրանցում, դառնում սեփականատեր: Նույն կերպ պետք է վարվել անշարժ գույք վարձակալելու դեպքում: Կնքում ենք վարձակալության պայմանագիր, որը պետք է համապատասխանաբար գրանցել Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեում, տրվում է վարձակալության վկայագիր: Պայմանագիր կարող է կնքվել կոնկրետ ժամկետով կամ անժամկետ: Վկայագրի մեջ կողմերը ֆիքսում են մի քանի կետ՝ ով է վարձակալել գույքը, ումից, ինչ ժամկետով, ինչպիսի գույք է, արժեքը: Պայմանագրում նշվում է, որ վարձակալին հանձնվում է այսինչ տեսակի գույք՝ վերանորոգված կամ չվերանորոգված, նշվում է՝ ինչպիսի վիճակում են կոմունիկացիաները, թե ով է կատարելու կոմունալ ծախսերը և այլն: Բոլոր մանրուքները պետք է նշվեն պայմանագրում»,-«Փաստի» հետ զրույցում ասում է փաստաբանը:

Հնարավոր են դեպքեր, երբ ինչ-որ ժամանակ հետո գույքի սեփականատերը հայտարարի, որ վարձակալին հանձնված բնակարանում նա ունեցել է, օրինակ՝ երկու հեռուստացույց, որոնցից մեկը հիմա բացակայում է: «Եթե սեփականատերը բնակարանը վարձակալությամբ է հանձնում գույքի հետ միասին, այդ դեպքում կազմվում է նաև հանձնման-ընդունման ակտ՝ ինչ գույք է հանձնվում վարձակալին: Օրինակ՝ վարձակալությամբ հանձնվում է գրասենյակ, սա ենթադրում է ինչպես անշարժ, այնպես էլ շարժական գույքի հանձնում՝ գրասեղաններ, պահարաններ, սառնարան, համակարգիչ և այլն: Այդ ամենն արձանագրվում է, կազմվում է ակտ, որտեղ նշվում է, թե կահույքը կամ տեխնիկան ինչ վիճակում է հանձնվում վարձակալին, օրինակ՝ տեխնիկան կարող է անսարք լինել, կահույքը մաշված: Սա արվում է, որպեսզի հետագայում խնդիրներ չառաջանան: Վարձակալության պայմանագրի ժամկետը լրանալուց հետո սեփականատերը պետք է հետ ստանա իր գույքը՝ հաշվի առնելով դրա բնական մաշվածությունը: Բնական է, որ երբ օգտագործում ես կահույքը, այն չի կարող երկու տարի նույն վիճակում մնալ, մաշվում է, և այս առումով սեփականատերը չի կարող պահանջներ ներկայացնել»,-նշում է մեր զրուցակիցը:

Ընդգծում է՝ վարձակալության դեպքում կարևոր են բարելավումները: «Բարելավումները լինում են ինչպես բաժանելի, այնպես էլ անբաժանելի: Օրինակ՝ կարող են կատարվել վերանորոգման աշխատանքներ, որոշակի փոփոխություններ արվեն սեփականատիրոջ թույլտվությամբ, դրանք համարվում են անբաժանելի բարելավումներ: Վարձակալը չի կարող դա «վերցնել», իր հետ տանել: Կան նաև բաժանելի բարելավումներ, օրինակ՝ վարձակալը գույք կամ այլ իրեր է բերել գրասենյակ կամ բնակարան, վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո նա կարող է դրանք տանել իր հետ: Հնարավոր է նաև, որ կողմերը պայմանավորվեն և այդ բարելավումները հետագայում հաշվանցվեն վարձավճարից: Օրինակ՝ տարածքը վերանորոգվի, դրա արժեքը հանեն վարձավճարից»,-ասում է Աղաջանյանը՝ հավելելով, որ գույքը փչացնելու դեպքում վարձակալը պարտավորվում է փոխհատուցել գույքի արժեքի չափը:

Փաստաբանը շեշտում է՝ վարձակալության պայմանագիրը կարող է դադարել յուրաքանչյուր կողմի նախաձեռնությամբ՝ մեկ ամիս առաջ գրավոր ծանուցելու միջոցով: «Պայմանագիրը կնքելիս կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է պայմաններ սահմանել: Օրինակ՝ որոշում են պայմանագիրը կնքել երեք տարի ժամկետով, պայմանագրում նշվում է, որ երկու տարի կողմերից որևէ մեկն իրավունք չունի պայմանագիրը խզել: Այսինքն՝ կողմերն ազատ են պայմանագիրը կազմելիս: Այստեղ կցանկանայի մեկ հարցի հետ կապված ճշտում անել: Սեփականատերը որոշել է գույքը վաճառել ինչ-որ մի երրորդ անձի: Սեփականատիրոջ փոփոխությունը վարձակալության պայմանագիրը լուծելու հիմք չէ, եթե պայմանագրով այլ բան նախատեսված չէ»,-նշում է մեր զրուցակիցը:

Իսկ ինչ պետք է անի սեփականատերը, եթե վարձակալը հրաժարվում է ազատել բնակարանը: «Վարձակալության ժամկետը լրացել է, և նա հրաժարվում է ազատել բնակարանը: Հարցը լուծելու երկու տարբերակ կա՝ սեփականատերը կարող է դիմել դատարան և երկրորդ՝ նա կարող է դիմել ոստիկանություն՝ ներխուժումը վերացնելու պահանջով: Եթե վարձակալության ժամկետն ավարտվել է, սակայն վարձակալները հրաժարվում են հեռանալ, ապա նրանց այնտեղ գտնվելն ապօրինի է և համարվում է ներխուժում: Ոստիկանությունը նախ բացատրական աշխատանքներ է տանում վարձակալների հետ, ժամանակ տրամադրում, որպեսզի նրանք վերցնեն իրենց գույքը և հեռանան, եթե չեն համաձայնում, ոստիկանությունը կիրառում է ուժ»,-եզրափակում է Կարեն Աղաջանյանը:

ԼՈՒՍԻՆԵ ԱՌԱՔԵԼՅԱՆ

Մանրամասները՝ «Փաստ» օրաթերթի այսօրվա համարում